בשנים האחרונות אנחנו עדים לעוד ועוד פרויקטים שנכנסים להליכים של תמ"א 38. הטילים שהגיעו לאחרונה עד למרכז הארץ כמו גם השבר הסורי אפריקאי המרמז על אפשרות להתרחשות של רעידות אדמה כמו גם האסונות הקשים שאירעו בעולם במבנים בעיתיים, מובילים לקו מחשבה חדש.
אנשים המתגוררים במבנים ישנים שאין להם חדרי ממ"ד ואת החוזק הנדרש לצורך עמידות בפני רעידות אדמה, יוצאים מהאדישות והם מבקשים לשפר את תנאי הדיור ולבטח את עצמם ואת רכושם.
כאן החוק עומד לימינם.
מה זה תמ"א 38?
למעשה מבנה שאין לו את היציבות הנדרשת ואין לו חדר ממ"ד הוא מבנה שזכאי לעבור שיפוץ ושיקום וייעשה בו כל מה שנדרש ולא על חשבונו.
בגלל שהמדינה מכירה בהכרח הזה של שיפור מבנים ישנים, על כן חוקק החוק שמאפשר את הפרויקטים של תמ"א 38.
איך זה עובד בפועל?
מבנה שנבנה עד לשנת 1980 הוא לרוב מבנה שלא בנוי בצורה שהוא יהיה עמיד למקרים של רעידות אדמה. בדירות הללו גם אין חדרי ממד ולעיתים אפילו לא מקלטים ראויים. מה שהופך את החיים בבתים הללו למסוכנים ולעיתים אפילו לפצצה מתקתקת. עיין ערך המפולת שארעה במיאמי שקבר תחתיו אנשים חיים. (למרות ששם הבעיה הייתה שונה. אך התוצאות עלולות להיות זהות)
על כן, כל מבנה שכבר 'עבר את הגיל', זכאי להיכנס להליך כזה של תמ"א 38.
מי מבצע את הפרויקט?
כאן אמורים הדיירים בבניינים הבעייתיים לבדוק את הזכאות שלהם מול הרשויות. לאחר שהם מוודאים כי הם אכן יכולים להיכנס הליך כזה, עליהם לפנות אל יזם או קבלן שירצה לקחת על עצמו את העניין.
היזם ישפץ את כל הבניין על ידי חידוש התשתיות, שיפור המבנה כולו, הוספה של חדרי ממד כמו גם חיזוק של כל הבניין בפני רעידות אדמה. בתמורה לביצוע כל העבודות הללו הוא יקבל את האפשרות להוסיף עוד דירות בגובה הבניין. הדירות הללו למעשה תהיינה שייכות לוו וזו תהיה התמורה שלו לביצוע ההליך. כך שכל הצדדים יוצאים נרווחים מהסיפור.
מה הרווח של הדיירים במסגרת הליך תמ"א 38?
לרוב הדירות שעוברות את ההליך של תמ"א 38 נהנים גם מתוספת משמעותית לדירה שלהם מעבר לחדר הממ"ד. הם מקבלים מעלית לבניין בגלל ההוספה של הדירות בקומות העליונות. הם נהנים מתשתיות חדשות ומחידוש כללי של כל הבניין מבית ומחוץ.
ברור שכל זה מעלה במידה משמעותית את ערך הנכס.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לחוק פינוי בינוי?
לצד הפרויקטים של תמ"א 38 אנחנו שומעים רבות גם על פרויקטים של פינוי בינוי. יש הבדל מהותי ביניהם. בעוד תמ"א 38 זהו שיפוץ יחסית נקודתי והוא גם לא תמיד מחייב פינוי מהבית בעת ביצוע השיפוץ, הרי שתוכנית פינוי בינוי כולל לרוב פינוי של אזורים שלמים לצורך הריסת המבנה לטובת בניית בניין דירות חדש ולרוב גבוה יותר. מדובר בחידוש אזורים שלמים וניצול טוב יותר של השטח הקיים זה גם כולל שיפור וחידוש כל האזור כולל כבישים ומקומות ציבוריים.
מהן השיטות הקיימות לחיזוק מבנים?
איך למעשה מבצעים את חיזוק המבנים?
ישנן כמה וכמה שיטות שונות שנועדו כולן לצורך חיזוק מבנים.
- תוספות בנייה – כאשר מוסיפים את חדרי הממד לאורך הבניין כולו כאשר אלו עומדים אחד על גבי השני, הרי שזה לבד כבר תורם לייצוב ולחיזוק של הבניין כולו. גם ההרחבה של המבנה שנעשה במסגרת הליך תמ"א 238 נעשה כבר בחומרים מתקדמים ועל כן זה תורם גם כן לחיזוק הבניין כולו.
- עיבוי עמודי התווך של הבניין – במהלך ביצוע עבודות החיזוק ניתן להשקיע בעיבוי העמודים לצורך ייצוב המבנה וזה גם כן תורם רבות לחיזוק הכללי של הבניין.
- הוספה של מסגרות בטון או פלדה כמו גם הזרקה של חומרים שונים לתוך סדקים או חורים שכבר קיימים במבנה תורמים גם כן לחיזוק המבנה ובהתאם לצורך עושים שימוש גם באלו.
- סיבי פחמן – יש מקרים אשר בהם נעשה שימוש בסיבי פחמן לצורך חיזוק המבנה. מדובר ביריעות שמשתלבים בעמודי המבנה או בקירות כאשר אלו מעניקים את החיזוק הנדרש בלי להשפיע על נראות השטח הקיים. כך אפשר גם לחזק תקרות בלי שזה יוריד כלל מהעובי של התקרה.
נעזרים בעורך דין
אז על פניו זה נראה די פשוט. אך כאשר תיכנסו לעובי הקורה על מנת לראות האם אתם אכן זכאים גם כן להיכנס להרפתקה הזו, אתם עשויים לגלות עד כמה מורכב כל זה עשוי להיות.
על כן, חשוב מאוד לדעת שהשלב הראשון בכל ההליך הזה הוא לפנות אל עורך דין שייצג אתכם לאורך כל התהליך. רק כך תוכלו להיות בטוחים כי אכן תקבלו את כל מה שמגיע לכם על פי חוק ובצורה הכי בטוחה ומקצועית עבורכם.
המאמר נכתב בשיתוף פעולה עם עו"ד תמ"א 38 – חן בוארון.
